Строительство в кризис: поиск путей развития
1 октября 2009 года в региональном информационном центре «ТАСС-Урал» состоялась пресс-конференция на тему: «Строительство в кризис: поиск путей развития». Накопившиеся за последние годы в строительстве жилья проблемы, связанные с кадрами, строительными нормативами и сертификацией, техническим перевооружением и ценообразованием, безопасностью и качеством строительства и сырья, лишь усугубились в кризис.
Виктор Якимов:
Строительство всегда было, есть и будет локомотивом экономики. Это актуально и в непростой, кризисный период. Мы должны прекрасно понимать, что одно место на строительной площадке раньше создавало восемь рабочих мест, сегодня – 12 рабочих мест в смежных отраслях. Причем, как правило, поставка всех материальных ресурсов – это местные материалы, а не импортное производство. Опыт и практика всех мировых и российских кризисов показывает, что как раз за счет строительства государство выходит из кризиса.
В каком направлении необходимо развивать строительную отрасль в настоящее время?
Виктор Якимов:
Сейчас стоит вопрос востребованности строительной продукции, вопросы, связанные с потреблением, в частности – жилье. Много говорилось о доступном жилье, и сейчас много говорится. На мой взгляд, самое доступное жилье – это съемное жилье, и международная практика и практика дореволюционной России показывает, что значительная часть городского населения жило в съемном жилье. В этом случае не надо покупать жилье, не надо брать на себя достаточно тяжелые ипотечные кредиты. Эта тема была мной озвучена министру регионального развития РФ Виктору Федоровичу Басаргину, и она была воспринята с интересом. Понятно, что в рамках сегодняшнего законодательства реализовать эту идею достаточно сложно, потому что надо вносить изменения в ряд законов – в Жилищный кодекс, в Гражданский кодекс, потому что сегодня права и ответственность, как нанимателя, так и арендодателя не урегулированы законодателями. Сейчас работает экспертная группа, которая должна рассмотреть этот вопрос, уделив внимание тому, что сегодня сдача жилья является таким же бизнесом, как и его строительство или как отношения в других секторах экономики.
Не так давно Вы возглавили вновь созданную группу депутатов Государственной Думы по поддержке проекта «Академический» в Екатеринбурге. Расскажите, пожалуйста, о работе этой группы.
Виктор Якимов:
Район «Академический» - это уникальный проект, который реализуется на территории России, не только для Екатеринбурга и Свердловской области. Этот проект уникален для всей страны. Впервые появилась такая формулировка как «комплексное освоение территории» (КОТ). И внимание этому проекту сегодня уделяется достаточно большое. Проект был представлен главе государства и председателю Правительства РФ и всем тем, от кого зависит продвижение подобных проектов в России. Чтобы этот проект работал, в нем должны участвовать представители всех уровней власти, поскольку там осуществляется большой объем инфраструктурных объектов. Объекты социальной и инженерной инфраструктуры не могут быть реализованы без участия федерального, регионального и местного бюджетов. В целях популяризации этого проекта и оказания ему поддержки была инициирована и создана депутатская группа из депутатов-уральцев, она формализована и зафиксирована Государственной Думой РФ. Сейчас уже от имени этой группы поступают обращения и к руководству фракций, руководству Государственной Думы, к Правительству РФ с поддержкой данного проекта, чтобы ему уделить особое внимание, и чтобы этот проект в этот непростой для страны период получил дополнительный импульс развития.
Какой должна быть схема аренды государственного жилья? Кто будет его строить, как будет окупаться это направление?
Виктор Якимов:
Преимущественно, строить будут частные инвесторы. Для их привлечения необходимо предоставление государственных займов, либо под гарантии государства. Идеология сейчас отрабатывается, она будет окончательно сформулирована. Безусловно, строительство является локомотивом экономики, но без участия государства не обойтись. И государство, осознавая, что строительство является таким локомотивом, который должен вытащить «поезд» экономики, должно принять самое активное участие в развитии строительного комплекса. На сегодняшний день, жилой дом, в тех условиях кредитования и финансирования, которые сейчас созданы, может окупиться через 25-30 лет. На такой длительный период наша банковская система не способна предоставлять кредиты. Надо менять схему, вливать туда государственные средства. Сейчас многоквартирный дом никому не принадлежит, квартиры распределены между отдельными владельцами. Если кто-то бывал на собраниях ТСЖ, то знает, что общности интересов там нет. У каждого свой экономический интерес и свои возможности. Жителей первого этажа волнует подвал, а жителей верхних этажей – крыша. Но никого не волнуют коммуникации, двор, инженерная инфраструктура. До тех пор, пока не будет реальных собственников жилья, у нас будут проблемы с жилищным хозяйством. Есть еще вопросы эксплуатации, содержания жилья.
В районе «Академический» в сентябре начались продажи квартир, но пока особого спроса со стороны населения нет, поскольку ипотечные схемы сейчас не работают в должной мере, а другого механизма привлечения средств населения не создано…
Виктор Якимов:
Это вопрос продвижения товара. Один из элементов продвижения товара на рынок – это реклама. Если не проводить мероприятий по его позиционированию, то никто и знать о нем не будет. Сегодня вопрос заключается не только в том, что свердловчане могут приобретать там жилье. У нас масса категорий граждан, для которых государство приобретает жилье – военные, участники боевых действий, сироты и т.д. На сегодняшний день военное ведомство уже обратило внимание на этот проект. В этом году закупается 850 квартир. Офис продаж начал работу. На новую площадку всегда очень сложно привлечь покупателей. Сейчас идет продвижение, но реклама должна быть еще шире, чтобы об этом проекте знали даже жители крайнего Севера и имели возможность переселения.
Каковы механизмы финансирования жилищного строительства в проекте «Академический»?
Виктор Якимов:
Сейчас принимаются решения по финансированию, в том числе, и по «Академическому», о вовлечении туда федеральных средств на инфраструктурные объекты, чтобы очистить квадратный метр от лишних расходов. Если в стоимости квадратного метра будут учтены все расходы, то понятно, что его никто не купит.
Затем, в «Академическом» идет строительство социальных объектов – детских садов, школ, поликлиник. Часть расходов должна взять на себя федерация, часть – муниципалитет, часть – регион. Точные пропорции я назвать не могу, но финансирование идет. Без государства такие проекты не реализовать.
Сейчас государство покупает только готовые квартиры. Но в сложившейся ситуации строителям бывает очень сложно закончить начатые объекты. Возможно ли, что государство в лице министерства обороны пойдет на то, чтобы инвестировать в достройку домов?
Виктор Якимов:
Нет, такого не будет. Предложения для минобороны достаточны по той схеме, по которой они сегодня работают. И изменять это положение они не будут.
Сейчас сектор малоэтажной застройки переживает нелегкие времена. Изменится ли ситуация в будущем?
Виктор Якимов:
Дополнительные расходы в квадратном метре малоэтажной застройки связаны со стоимостью земельного участка. Для крупных жилых массивов надо уходить от системы аукционов. Там должны быть другие условия получения земли. Конкурс должен быть, но он должен быть не финансовым, а на других условиях. Условия могут быть самые различные. Компания-застройщик, представляя свои условия освоения конкретного участка, с их помощью и будет конкурировать.
Не должно ли государство регулировать систему предоставления кредитов застройщикам и потенциальным покупателям жилья?
Виктор Якимов:
Прежде чем развивать любое производство, в том числе, и строительное, кому в первую очередь нужна помощь – потребителю или строителю? В Германии в сфере автомобильного бизнеса вопрос решили таким образом – дали по 2500 евро тем, кто меняет свой старый автомобиль на новый. По этой акции должно было быть произведено 2 млн. автомобилей. В России государство предоставило помощь «Автовазу», и все равно они заявили, что 37 тыс. человек будет уволено. Сейчас мы перенимаем опыт Германии, и уже принято решение, что гражданин будет получать по 50 тыс. рублей, если он сдает свой старый автомобиль и покупает новый автомобиль «Лада». Посмотрим, какой будет результат. Думаю, что такой же, как в Германии.
Поскольку у нас речь идет о строительстве, то есть два направления – кредитование самого строительства и того, кто приобретает продукт строительства. Но в то же время самое доступное жилье – это, все-таки, съемное жилье. По мировой практике, 86% жителей европейских городов живет по найму. В Японии – 95,5%. Причем снимают жилье, которое необходимо по статусу и финансовым возможностям. То, что становится доступным и молодой семье и другим категориям граждан, государство, когда имеет возможность снимать социальное жилье для определенных социальных слоев населения. А сейчас оно не может этого сделать, оно приобретает муниципальное жилье. Это часть квартир в большом доме.
У нас есть уникальная возможность обсуждать эту тему. Если она будет воспринята, мы сможем продолжить работу над законодательной базой.
Готовятся ли какие-то законопроекты в этом направлении?
Виктор Якимов:
Сейчас стоит вопрос изменения законодательной базы, регуляции правоотношений.
Какое время понадобится для того, чтобы от обсуждения перейти к внесению изменений в законодательство?
Виктор Якимов:
Думаю, что на это потребуется как минимум один год.
Изменится ли что-то после перехода к системе саморегулирования в сфере строительства?
Виктор Якимов:
Саморегулируемые организации создаются не только в строительстве, но и в других секторах. Закон принят и он работает. Сейчас начинают формироваться саморегулируемые организации, и это направлено как раз на то, чтобы снизить уровень коррупции в конкретной сфере. Саморегулируемая организация отвечает за каждого члена своей организации, отвечает за качество произведенных работ. Организации не обязаны вступать в СРО, это добровольное дело.
Какие убытки несут бюджеты от нерегулируемой сдачи жилья в аренду?
Виктор Якимов:
Это колоссальные убытки. Они не поддаются подсчетам. Необходимо переводить это на цивилизованный уровень.
Должен ли принцип комплексного освоения территории стать основным для всех строительных проектов?
Виктор Якимов:
Это идеология и принцип застройки. Житель не должен ощущать себя в новостройке в том смысле, что он должен выходить из дома только в резиновых сапогах, страдать от отсутствия транспорта, детских садов и школ поблизости от дома. Все это должно быть в комплексе предоставлено, территория должна быть благоустроена, людям должно быть комфортно.
Мы обсуждали с Алексеем Петровичем Воробьевым возможность того, чтобы начать распространять опыт комплексного освоения территории. Есть хорошая мысль выходить за пределы Екатеринбурга, в другие крупные города области. Но при этом выходить на малоэтажную застройку.
Насколько реально сейчас развитие малоэтажного строительства?
Виктор Якимов:
Это реально. От идеи до начала реализации пройдет два-три года, и за это время в нашей стране уже все изменится. Экономика вернется в свое русло, повысятся потребительские возможности граждан.
Надо использовать передовой опыт инженерного обеспечения. Европейские опыт – это локальные генерации. Думаю, что специалисты, проектировщики, в том числе, и «Академического», выходы на принципиально новые проекты, предусмотрят самые современные технологии по инженерному обеспечению жилых массивов.
Какую роль должно сыграть государство в том, чтобы малоэтажная застройка стала доступной широким слоям населения?
Виктор Якимов:
В первую очередь – это предоставление кредитов гражданам для приобретения малоэтажного жилья. Сейчас платежеспособность граждан снизилась в связи с кризисом, но это не будет продолжаться всегда.